淮安福星花园小区：内有共有产权住房、廉租房等保障房
 

江苏频道6月24日淮安讯（宋婷）：今年4月，中国住建部正式宣布，将在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市推进共有产权房的试点。这源于中国总理李克强在2014年《政府工作报告》中，第一次正式提出将“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。“共有产权房”这个新兴的住房供应体系走进人们的视野。

事实上，早在2007年，江苏淮安在不被认可的情况下，就已经在探索中实施这种新兴的住房供应体系。7年时间，共有产权房的雏形已然显现。

淮安模式：政府出让土地 与市民共有产权 

今年34岁的小罗，一家三口入住淮安“福星花园”小区已是第四个年头，完全拥有这套81平米的宽敞明亮的小区住宅，是他现在每天的奋斗目标。

“这套房子总共价值24万元，当时政府帮我承担了7万，我自己需要承担17万，通过公积金贷款贷了10万，事实上，我只付了7万块，就入住了。”小罗讲述着他的这套住房的来历。

小罗所居住的就是“共有产权”住房：淮安保障性住房建设管理中心拥有着这套房子30%的产权，小罗拥有着70%的产权。

据了解，淮安共有产权房建设用地采用出让方式供地，而非传统经济适用房的划拨用地，但政府让渡部分土地出让收益，规定住房配售价格低于同区段、同期楼盘商品住房市场销售价格的10％左右。购房人和政府按配售价格的一定比例分别出资构成共有产权，出资比例主要执行7:3。

“2012年以前，我们执行7:3的出资比例，从去年开始，个人出资份额只要不低于60%，出资比例可以根据自身条件自由调整，保障范围扩大了，做法也更加灵活了。”淮安住房保障处吴延宏介绍道。

“如果我直接买商品房，要可能近40万才能买到现在这个地段的房子，不然，我可能现在还在继续着租房裸婚的生活”。小罗说。

据了解，从2007年到2013年底，淮安市区共向938户中低收入家庭供应共有产权经济适用住房，其中719户为中低收入住房困难家庭，219户为拆迁住房困难家庭；向944户家庭提供共有产权经济适用住房供应证，这意味着他们的申请已经通过审核，即可凭供应证陆续选房。7年间，淮安的“共有产权房”事实上解决了近千户困难家庭的住房问题。

收益分成 规避“炒房”漏洞

“2010我买这套房的时候，房价是2800元/㎡，房子刚装修完，周边房价就涨了，现在至少有4000元/㎡，而且这里还是学区房，是江苏省重点中学淮阴中学。”谈起周边的配套设施，以及房子已经升值，小罗就特别的开心。

按照《淮安市共有产权经济适用住房管理办法》，如果小罗想要出手这套共有产权住房，收益比例也将按照产权比例与政府共享。

“与传统的经济适用房不同，共有产权房是地方政府让渡部分土地出让收益，以降低建设成本，低于市场价配售的，同时产权归属情况十分明晰，从本质上讲，它就是‘低价位的普通商品房’，可以像正常商品房一样上市出售，而且价格只低于市场10%左右，只是政府通过产权共享的政策，帮助困难户解决住房”，吴延宏说道，“如果住户想要出手这套房子，利益还得按照市场价与我们共享，这就让它失去了‘炒房’的价值；而划拨土地的经济适用房，虽然价格低廉，但产权状况不明，住户5年之后就可以拥有房屋上市的所有产权，本来可能20万低价购买的经济适用房，转手就能卖到40万，这无形中成了谋利的漏洞。”

淮安共有产权住房的出现，即取代了中国现在很多城市仍在推行的经济适用房模式。“现在淮安已经没有划拨土地性质的经适房了，全部都是出让土地性质的共有产权住房。淮安的经适房就是共有产权住房，他们是一体的”，淮安市保障性住房建设管理中心主任刘主任解释道。

此外，除了共有产权房本身不具备‘炒房’的先天条件，在后续管理上，淮安还采取“三审两公示”，“9部门联审”等措施，对申请户的家庭情况进行严格的审查。“我们通过银行、车管所、民政、税务等9个部门联审，还要在社区等进行公示，从申请入口就避免‘开着豪车申请共有产权房’的情况出现，保障困难的家庭的需求。”吴延宏说。

而依照中国人“安居乐业”的传统观念，相比转手出让与政府共享效益，小罗更多的是想要从政府手里把剩下的30%的产权买回来。按照规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权的，按原供应价格结算； 5年至8年购买的，按原供应价格加第六年起的银行同期贷款利息（市场价低于原供应价时取低价）购买；8年以后购买的，按届时市场评估价格购买。

“争取在5年内买回来，少交点利息。”小罗笑着说。

刚需规避房地产下行

今年的中国楼市已远不复当年的火爆，江苏各地楼市都有所松动，小罗却并不担心房价下跌带来的风险。“我买这套住房房价只有2800元/㎡，房价再降也不降会到这个价位。”小罗很乐观。

除了“底价入手”的低风险，政府帮他承担着30%的产权风险，也是小罗如此乐观的原因。

对此，吴延宏解释说：“对于共有产权住户，他们由于收入比较低，几乎没有投资的需求，而且我们的房价本身就比市场价格低，所以即便房地产下行，对于这部分刚需用户的实际影响还是比较小的。”